Exposé Immobilien erstellen — der vollständige Leitfaden für Bauträger 2026

Was ist ein Immobilien-Exposé?

Ein Immobilien-Exposé ist die schriftliche Verkaufsunterlage einer Immobilie. Es bündelt alle Informationen, die ein Interessent für die Kaufentscheidung benötigt: Lage, Wohnfläche, Ausstattung, Preis, rechtliche Rahmenbedingungen und visuelle Eindrücke. Für Bauträger ist es besonders herausfordernd, weil das Objekt bei Off-Plan-Sale-Projekten noch nicht existiert — der Käufer entscheidet ausschließlich auf Basis von Plänen, 3D-Visualisierungen und Beschreibungen.

Das Exposé hat eine doppelte Funktion. Erstens ist es ein Marketing-Instrument: es soll Aufmerksamkeit erzeugen, Vertrauen aufbauen und zur Kontaktaufnahme motivieren. Zweitens ist es ein rechtliches Dokument — was im Exposé steht, gilt als Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne der §§ 434 ff. BGB. Fehlerhafte oder geschönte Angaben führen zu Kaufpreisminderungen, Sachmangelansprüchen oder im Extremfall zum Rücktritt vom Kaufvertrag.

Professionelle Bauträger investieren in Exposés, die beide Funktionen erfüllen — emotional ansprechend und juristisch belastbar. Wie das konkret aussieht, hängt davon ab, ob es sich um einen Bestand, einen Rohbau oder ein Off-Plan-Projekt handelt — und für welches Portal das Exposé optimiert wird (siehe auch unsere Übersicht zum Immobilienmarketing und das Leistungspaket für Bauträger).

Pflichtangaben im Exposé — fünf Regelwerke 2026

Die rechtlichen Anforderungen an ein Immobilien-Exposé stammen aus mehreren Quellen. Die folgende Übersicht fasst die fünf wichtigsten Regelwerke zusammen, jeweils mit Quelle und Konsequenz bei Verstoß.

1. Energieausweis nach Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das GEG (Inkrafttreten 1. November 2020, novelliert mit Wirkung 1. Januar 2024) regelt sowohl die Vorlagepflicht des Energieausweises als auch die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen. § 87 GEG (gesetze-im-internet.de/geg/__87.html, abgerufen 17.05.2026) verlangt fünf Pflichtangaben bei jeder kommerziellen Immobilienanzeige, sofern ein Energieausweis vorliegt:

• Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis nach § 81 GEG oder Energieverbrauchsausweis nach § 82 GEG)
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)
• Wesentliche Energieträger für die Heizung (z. B. Erdgas, Heizöl, Fernwärme, Wärmepumpe)
• Baujahr (bei Wohngebäuden)
• Energieeffizienzklasse (A+ bis H, bei Wohngebäuden)

§ 80 GEG (gesetze-im-internet.de/geg/__80.html, abgerufen 17.05.2026) verpflichtet Verkäufer bzw. Makler, den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und unverzüglich nach Vertragsschluss eine Kopie zu übergeben. Bei Nichtwohngebäuden ist Endenergiebedarf/-verbrauch nach § 87 Abs. 2 GEG getrennt für Wärme und Strom auszuweisen.

Bußgeldrisiko nach § 108 GEG: Die Höhe richtet sich nach dem konkreten Tatbestand. Immowelt nennt Geldbußen bis 15.000 € (immowelt.de/ratgeber/abmahnung-gebaeudeenergiegesetz, abgerufen 17.05.2026), andere Quellen sprechen von bis zu 10.000 €. Häufiger als Bußgelder sind allerdings Abmahnungen durch Verbraucherzentralen oder Wettbewerber nach UWG.

Ausnahmen: Vor Fertigstellung eines Neubaus liegt typischerweise kein Energieausweis vor — dann entfallen die § 87-Pflichtangaben (BBSR-GEG-FAQ, abgerufen 17.05.2026). Baudenkmäler sind nach § 79 Abs. 4 Satz 2 GEG ausgenommen.

2. Wohnflächenangabe — WoFlV vs. DIN 277

Für freifinanzierten Wohnraum existiert in Deutschland keine zwingend vorgeschriebene Berechnungsmethode. Im preisgebundenen Wohnungsbau ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) verbindlich.

• WoFlV: Wohnräume voll, Balkone/Loggien/Terrassen 25 % (max. 50 %), Wintergärten beheizt 100 % / unbeheizt 50 %, Flächen unter Dachschrägen mit Raumhöhe < 1 m gar nicht, 1–2 m halb (mcmakler.de, abgerufen 17.05.2026).
• DIN 277: alle Grundflächen voll, unabhängig von Nutzbarkeit. In der Praxis ergeben sich Abweichungen zwischen den beiden Methoden von bis zu 106 % bei Einfamilienhäusern und ca. 40 % bei Penthouses (wohnflaechen-akademie.de, abgerufen 17.05.2026).

BGH-Rechtsprechung — 10-%-Grenze für Mietverträge: Mit dem Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 295/03 hat der BGH die 10-%-Grenze zementiert.

„Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 S. 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt." BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 295/03 — Leitsatz via dejure.org, abgerufen 17.05.2026.

Auch der Zusatz „ca." schützt nach BGH VIII ZR 133/03 nicht (parallel entschieden am 24.03.2004). Bei Kaufverträgen existiert keine starre 10-%-Pauschale; entscheidend ist, ob die Wohnflächenangabe eine zugesicherte Eigenschaft darstellt. Erhebliche Unterschreitungen lösen Sachmangelansprüche aus §§ 434 ff. BGB aus. Praxiskonsequenz: Im Exposé immer die Berechnungsmethode (WoFlV oder DIN 277) angeben.

3. Maklerprovision — §§ 656a–656d BGB

Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (BGBl. I 2020, S. 1245) trat am 23.12.2020 in Kraft (§ 656a BGB, abgerufen 17.05.2026):

• § 656a BGB: Maklerverträge über Wohnungen/Einfamilienhäuser bedürfen der Textform (§ 126b BGB). Verstoß → Nichtigkeit nach § 125 BGB.
• § 656b BGB: §§ 656c/d gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist.
• § 656c BGB: Bei beidseitiger Beauftragung muss die Provision von beiden Parteien in gleicher Höhe verlangt werden.
• § 656d BGB: Bei einseitiger Beauftragung dürfen höchstens 50 % auf die andere Seite abgewälzt werden; Fälligkeit erst nach Nachweis der Eigenleistung.

Anwendungsbereich: Wohnungen und Einfamilienhäuser. Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und Gewerbeimmobilien sind nicht erfasst (Bundesnotarkammer, abgerufen 17.05.2026). Für Mietwohnungen gilt seit 1. Juni 2015 das echte Bestellerprinzip nach § 2 WoVermG.

4. Geldwäschegesetz (GwG)

Immobilienmakler sind nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG Verpflichtete. § 10 GwG (gesetze-im-internet.de/gwg_2017/__10.html, abgerufen 17.05.2026) regelt die allgemeinen Sorgfaltspflichten: Identifizierung des Vertragspartners, Abklärung des wirtschaftlich Berechtigten, Erhebung von Informationen zu Zweck und Art der Geschäftsbeziehung. § 10 Abs. 6 Nr. 1 GwG verpflichtet Verkaufsmakler, stets beide Vertragsparteien zu identifizieren.

§ 11 GwG regelt den Zeitpunkt: sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Kaufvertrags besteht und die Vertragsparteien hinreichend bestimmt sind. Identifikation per Personalausweis/Reisepass; nach § 8 Abs. 2 Satz 2 GwG ist eine vollständige Kopie oder optisch-digitale Erfassung Pflicht. Bei Mietverträgen ab 10.000 €/Monat Nettokaltmiete gilt die Identifikationspflicht ebenfalls. Seit 1. Januar 2024 ist die Registrierung im FIU-Portal (goaml.fiu.bund.de) gemäß § 59 Abs. 6 GwG Pflicht.

5. Impressum, DSGVO und Widerruf

• Impressumspflicht: Seit 14. Mai 2024 ist das Digitale-Dienste-Gesetz (DDG) anstelle des TMG in Kraft. § 5 DDG entspricht inhaltlich dem alten § 5 TMG.
• DSGVO: Art. 5, 6, 13 DSGVO für Kontaktformulare, Newsletter, Lead-Erfassung.
• Widerrufsbelehrung bei Fernabsatz: §§ 312b, 312g, 355 BGB bei Maklerverträgen, die per E-Mail/Telefon/Onlineformular geschlossen werden. Ohne ordnungsgemäße Belehrung verlängert sich die Widerrufsfrist auf bis zu 12 Monate und 14 Tage.

Struktur und Aufbau eines Verkaufsexposés

Konsolidiert aus den führenden DACH-Quellen (McMakler, Jacasa, Möllerherm Immobilien, Werth Immobilien, Immoportal, alle abgerufen 17.05.2026) folgt ein professionelles Exposé dieser zehn Sektionen:

• Deckblatt mit emotionalem Titelbild (Außenansicht bei Häusern, Wohnraum-Innenaufnahme bei Wohnungen), Headline und Sub-Headline mit USP.
• Kerndaten-Tabelle (Objekttyp, Wohnfläche, Zimmer, Grundstück, Baujahr, Kaufpreis, Energieklasse).
• Objektbeschreibung (Zustand, Ausstattung, Highlights).
• Lagebeschreibung (Infrastruktur, ÖPNV, Schulen, Kitas).
• Grundrisse — skalierbar, lesbar, idealerweise möbliert oder mit 3D-Walkthrough (siehe 3D-Grundrisse).
• Visualisierungen / Fotos (Außen, Innen, Drohne, Renderings bei Neubau).
• Energieausweis-Pflichtangaben gemäß § 87 GEG.
• Provisionshinweis (Käuferprovision, Aufteilung gemäß § 656d BGB).
• Kontaktdaten / Ansprechpartner.
• Rechtliche Hinweise (Haftungsausschluss, Datenschutz, Widerrufsbelehrung).

Eine wissenschaftlich-belastbare Eyetracking-Studie speziell zu Immobilien-Exposés im DACH-Raum ist nicht öffentlich verfügbar [keine Daten — manuelle Verifizierung]. Übertragbar sind die allgemein anerkannten F-Pattern- und Z-Pattern-Heuristiken der Nielsen Norman Group: Titelbild und Headline erhalten in den ersten Sekunden den größten Aufmerksamkeitsanteil; Eckdaten-Tabelle und erstes Fließtext-Drittel werden mit Abstand am häufigsten konsumiert. Möllerherm Immobilien empfiehlt explizit, die Lagebeschreibung ans Ende zu setzen, da viele Suchende die Mikrolage bereits kennen.

Optimale Länge (Branchenkonsens): 6–12 Seiten für Wohnungen, 12–20 Seiten für Häuser. Premium-Exposés (z. B. McMakler Premium) erreichen 25–40 Seiten inkl. Bildstrecken. Eine empirisch belegte Optimum-Länge konnte in der öffentlichen Recherche nicht identifiziert werden — die Werte sind Praktikerempfehlungen.

Online vs. Print: Print-PDF A4 Hochformat, max. 10 MB, statisch, druckbar — ideal als E-Mail-Anhang oder Übergabemappe. Online-ePaper enthält interaktive Elemente (360°-Tour, Drohnenvideo, Flatfinder, Kalkulator), responsive Darstellung und integrierte Lead-Erfassung mit DSGVO-konformem Kontaktformular. Bei Neubauprojekten häufig als eigene Projektwebsite umgesetzt.

Tools zur Exposé-Erstellung 2026 — Markt-Übersicht mit Preisen

Die Tool-Landschaft 2026 ist klar segmentiert: generische Layout-Werkzeuge für Solo-Vermarkter, dedizierte Maklersoftware für Büros, KI-Texttools für Beschreibungen. Alle Preise Stand 17.05.2026, jeweils mit Quelle.

Generische Layout-Tools

Tool	Preis	Hauptnutzen	Quelle
Microsoft Word (M365 Business Standard)	12,50 US$/User/Monat (Jahresvertrag) bis 30.06.2026; ab 01.07.2026: 14,00 US$/User/Monat	Manuelle Layout-Erstellung, Vorlagen	Microsoft-Preisankündigung Dezember 2025
Canva Free	0 €	Vorlagen, Drag-and-Drop-Editor	canva.com/pricing
Canva Pro	11,99 €/Monat oder 109,99 €/Jahr	Premium-Vorlagen, KI-Funktionen, Marken-Kit, Hintergrundentferner, Exposé-Vorlagen (canva.com/de_de/vorlagen/s/expose)	trusted.de, 17.05.2026
Canva Teams	13,99 €/Monat oder 139,90 €/Jahr (mind. 2 Nutzer)	Team-Collaboration, Marken-Verwaltung	trusted.de, 17.05.2026
Adobe InDesign (Creative Cloud)	Listenpreis direkt auf adobe.com prüfen [keine Daten — manuelle Verifizierung]	Professionelles Print-Layout, Markenkonsistenz	adobe.com

Dedizierte Immobilien-/Makler-Software

Tool	Preis	Hauptfunktionen	Portal-Integration
onOffice enterprise (onoffice.com)	Basis ab 59 €/User/Monat; pro ab 79 €/User/Monat; all-in ab 99 €/User/Monat; zzgl. 50 €/Monat Servicepauschale (entfällt ab 10 Usern)	CRM, Exposé-Designer, Portalvollabgleich, KI-Funktionen, App	150+ Portale (ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen)
FLOWFACT (flowfact.de)	FLOWFACT Mini ab 29 €/Monat (kein Setup); Hauptversion 79 €/User/Monat zzgl. 279 € Einrichtungsgebühr; Performer CRM 49–79 €/User/Monat	CRM, interaktives Exposé, Lead-Hunter, Sprengnetter-Marktwertreport	150+ Portale
Propstack (propstack.de)	99 €/Lizenz/Monat zzgl. 279 € Einrichtungsgebühr; Laufzeit 12 Monate; Existenzgründer-Aktion 69 €/Monat erste 3 Monate	Immobilien-CRM, PropstackAI (ChatGPT-Integration), Sprengnetter, PropNow, DeepL 500.000 Zeichen/Monat	Tiefste ImmoScout24-Anbindung, 40+ Portale
immoprofessional Exposé-Designer	Preis auf Anfrage (30 Tage kostenlos testen)	PDF-Exposé-Designer, Slideshows für TVs, Schaufenster, Webseiten	nicht zentral angegeben

KI-Texttools

Tool	Preis	Relevanz Exposé	AI-Act-Hinweis
ChatGPT Plus	20 US$/Monat (unverändert seit Launch)	Objektbeschreibungen, Lagebeschreibungen, Headlines	Kennzeichnungspflicht nach Art. 50 Abs. 4 KI-VO nur ohne menschliche redaktionelle Kontrolle. Marketing-Copy mit Endredaktion ist ausgenommen.
Claude (Pro / Max)	Pro ab ca. 20 US$/Monat (Anthropic-Listenpreis)	wie ChatGPT, kontextstärker bei langen Texten	wie ChatGPT
DeepL Pro Starter	8,99 €/User/Monat (Monatsabo); 7,49 €/Monat im Jahresabo (89,88 €/Jahr)	Übersetzungen mehrsprachiger Exposés (DACH, EN, FR, IT)	Keine Kennzeichnungspflicht bei reiner Übersetzung; Quellsprache bleibt menschlich verantwortet.

Empfehlung: KI-Texte stets durch einen Menschen redaktionell freigeben — das dokumentiert die „redaktionelle Verantwortung" im Sinne Art. 50 Abs. 4 KI-VO und schließt die Kennzeichnungspflicht aus.

Empfehlung nach Bürogröße

• Solo-Makler / Bauträger mit < 10 Objekten/Jahr: Microsoft 365 + Canva Pro (11,99 €/Monat) + DeepL Individual (7,49 €/Monat im Jahresabo) — Gesamtbudget ca. 30–50 €/Monat.
• Maklerbüros 10–30 Objekte/Jahr: FLOWFACT (79 €/User/Monat + 279 € Setup) oder onOffice pro (79 €/User/Monat + 50 € Servicepauschale).
• Maklerbüros > 30 Objekte/Jahr, IS24-Fokus: Propstack (99 €/Lizenz/Monat + 279 € Setup); sonst onOffice all-in (99 €/User/Monat).

Unsere eigenen Visualisierungs-Preise finden Sie auf der Preise-Seite — sie werden individuell pro Projekt kalkuliert (Größe, Komplexität, Anzahl der Ansichten).

Off-Plan-Vermarktung — der Spezialfall Bauträger

Bauträger müssen häufig vor Baubeginn Vorverkaufsquoten erreichen, um eine Bankfinanzierung zu erhalten. Eine unabhängige Primärquelle für die exakte Quote von „20–40 %" wurde in der öffentlichen Recherche nicht gefunden; der Wert ist als Praxiserfahrungswert zu verstehen [keine Daten — manuelle Verifizierung über ZIA, gif oder BBA empfohlen]. Funktional gilt: Da bei Off-Plan-Vermarktung kein Foto existiert, sind CAD-/3D-Renderings die einzige visuelle Entscheidungsgrundlage.

ImmoScout24 selbst veröffentlicht öffentlich keine konsolidierte Vergleichsstatistik „Listings mit 360°-Tour vs. ohne". Die ImmoScout24-App „Virtuelle Touren" (play.google.com) wirbt mit „besser vorqualifizierten Anfragen" und „weniger unnötigen Besichtigungen". Im ScoutReport-Backend (immobilienscout24.de) sehen Anbieter je Objekt Klicks und Anfragen im Wettbewerbsvergleich.

Sekundäre US-Daten (nicht 1:1 auf DACH übertragbar):

• NAR Profile of Home Buyers and Sellers 2024: 100 % der US-Hauskäufer 2024 nutzten das Internet für die Immobiliensuche; 43 % gaben an, als ersten Schritt online nach verfügbaren Objekten gesucht zu haben (nar.realtor, abgerufen 17.05.2026).
• Zillow Consumer Housing Trends Report 2024: 49 % der Befragten fühlen sich „at least somewhat confident", ein Angebot nach ausschließlich virtueller Besichtigung zu machen. Die oft zitierte 87-%-Zahl bezieht sich laut Realtor.com auf 87 % mehr Ansichten bei Inseraten mit Tour — nicht auf eine Käuferpräferenz.
• Matterport Industry Report 2024: 2,2× Verweildauer im Inserat.

Belastbar für Deutschland bleiben aktuell die Bitkom-2022-Zahlen sowie die ScoutReport-Statistiken im Anbieter-Backend.

Was die TOP-5 Google-Ergebnisse nicht behandeln

Eine Recherche auf google.de zu „immobilien exposé erstellen" und „exposé vorlage immobilien" im Mai 2026 identifiziert in den oberen Trefferpositionen folgende Seiten:

Rang	Quelle	Wortzahl	Template	Studiendaten
1	jacasa.de	~2.500	Ja (PDF)	Nein
2	mcmakler.de	~2.000	Indirekt	Nein
3	moellerherm-immobilien.de	~3.000	Nein	Nein
4	werth-immobilien.de	~1.500	Ja (PDF)	Nein
5	immoportal.com	~2.000	Indirekt	Nein

Sieben Content-Gaps, die kein Top-5-Treffer abdeckt:

• 3D-Visualisierung und Off-Plan-Marketing — entscheidend für Bauträger, nirgends tiefergehend behandelt.
• EU AI Act / Kennzeichnung KI-generierter Inhalte (Stichtag 2. August 2026) — kein Top-5-Treffer erwähnt dies.
• Konkrete Conversion-Daten aus belastbaren Studien (z. B. Bitkom 96/65/58 %) fehlen fast komplett.
• Bauträger-spezifische Pflichten (MaBV, Bauträgervertrag, Vorverkaufsquote) — allenfalls am Rande.
• Tools-Vergleich mit aktuellen Preisen — selten gelistet.
• DSGVO/DDG/Widerrufsbelehrung für Exposé-Anfrageformulare — wenig bis gar nicht behandelt.
• Internationale Off-Plan-Vermarktung an DACH-Bauträger durch externe 3D-Studios — komplette Leerstelle.

Stimmen aus deutschen Immobilienforen 2023–2025

Die folgenden Originalzitate stammen aus aktiven deutschen Immobilien- und Vermieterforen. Sie illustrieren, welche Fragen Privat- und Profiverkäufer rund um die Exposé-Erstellung tatsächlich umtreiben.

„Hallo Zusammen, mal eine Frage an die Makler, mit welchem Programm erstellt Ihr eure Exposés?" Vermieter-Forum.com, Thread „Exposé wie erstellen?", aktiv 2023–2025 — vermieter-forum.com/threads/expose-wie-erstellen.12639

„Die Erstellung von Exposés sind mit den Standard Programmen des Microsoft-Office-Paketes leicht möglich. Ich würde dazu Word als Basis nehmen. Tabellen und Fotos lassen sich gut einbinden. Danach sollte dann noch eine Umwandlung in eine PDF erfolgen, bevor du ein Exposé per E-Mail verschickst." Antwort „Ulrich" im selben Thread, Vermieter-Forum.com

„Makler (ich bin einer ;-) benutzen i.d.Rgl. eine spezielle rundum Maklersoftware wie bspw. FlowFact, die quasi alles enthält. Hierbei ist die Kommunikation zwischen der Software, die natürlich auch Exposé's erstellt, jedoch einem das Texten nicht abnimmt, von zeitsparender Bedeutung. Dies erfolgt über die sogen. Openimmo-Schnittstelle…" Makler-Mitglied, Vermieter-Forum.com — Seite 2

„Zunächst sollte klargestellt sein, dass egal, welches kostenlose oder kostenpflichtige Programm ihr verwendet: keines nimmt euch das Denken und Verfassen guter Exposétexte ab. Und n.a. liegt die Quintessenz eines wirklich guten und verkaufsfördernden Exposé's eben in der textlichen Darstellung." Immobilienwirt, Vermieter-Forum.com Seite 2

„In den Exposé einer zum Kauf angebotenen Eigentumswohnung werden Räume als Wohnräume bezeichnet, obwohl laut Unterlagen beim Bauamt diese Räume Kellerräume sind. Erst eine Bank hatte bei Vorlage der Unterlagen Zweifel an der ‚Richtigkeit' des Grundrisses (zwei unterschiedliche Schriftarten)." wer-weiss-was.de — Thread „Geschönter Grundriss im Exposé"

„Im Exposé online und dem zugesandten per Mail steht für eine Immobilie 280 qm. Es fand wohl nachträglich eine Wohnflächenberechnung durch einen Gutachter statt, die nur 220 qm bemisst. Ist dann nicht aber der Kaufpreis anzupassen?" Gutefrage.net — Thread zur Wohnflächenabweichung

Weitere Threads zum Thema Tools, Pflichtangaben, Wohnflächenabweichung, falsche Garagenangabe und Bauträger-Preisänderung sind dokumentiert auf wer-weiss-was.de, gutefrage.net und de.quora.com.

Hinweis zu LinkedIn DACH und Reddit: Eine systematische Sub-Agenten-Recherche ergab keine direkt zugänglichen, datierten Original-Threads in der LinkedIn-Gruppe „Immobilienentwickler DACH", in Xing-Gruppen oder auf Reddit r/de_immobilien zum spezifischen Thema „Exposé erstellen aus Makler-/Bauträgersicht" [keine Daten — manuelle Verifizierung mit Login erforderlich].